也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”

    其实李炎并不太想一直围绕着房价说事，更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。

    用房子的年租金，除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有之一！没有任何一个指标能代替它，当然也有人用租售比来表达，但综合来说这两者其实是同样的含义。

    李炎面对眼前的众人，沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来，而是选择了用身边的例子“讲故事”。

    “那位大佬表示，以京城举例子。现在办公楼的租金回报率大概是百分之三，而住宅的回报率不足百分之一。”李炎话音刚落，后面的话还没说出来。周总坐不住了，仰头冲李炎问道：“你一定是算错了，不可能这么低！”

    李炎凝望了周总一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不会是打算用什么案例来说服我吧？”

    周总摇摇头冲李炎反问道：“十年前我买了一套房子，我就想问问你，房价是多少，现在租出去了我算了一下租金的回报率，明明已经超过了百分之六，甚至接近百分之七！”

    轻轻叹了口气，李炎冲着周总朗声说道：“其实是周总您自己搞错了，计算租金回报率有一个特别重要的前提，那就是要用今天的钱，算今天的账！按照现在的价格来算，而不是当年的价格，否则那就真乱套了。”

    赵总沉声冲李炎问道：“那你说，正常的租金回报率应该是多少？”

    随着赵总的这声质问，邻桌有人已经偷偷把手机握在掌中，开始用搜索引擎来找寻答案了。

    李炎想都没想，直接冲着赵总回应道：“应该是在银行贷款利率的基础上，再加百分之一到百分之二。目前银行的平均贷款利率基准是百分之五，所以租金回报率应该在六或者七才是正常的。从长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率的时候，就说明房价太高了，会跌的！反之就说明房价太低了，一定会涨！这才是房地长市场的常识！”

    “房东不是没常识过涨房租啊！”周总突然冲李炎质问了一句，似乎他想通过自己的话说明问题，可李炎歪头看了眼周总笑了笑说道：“可您应该也知道，这消息也就是刚刚放出来，马上调控的文件不也就下来了吗？”

    周总就好像泄了气的皮球一样，耷拉着脑袋不说话了。

    李炎苦笑着摊开手，冲着众人继续轻声说道：“所以说，这样看来中国的房价已经高的离谱了，国家所以才会说房子是用来住的，不是用来炒的。咱们每个人，每个捉妖盟的大佬难道不应该被这句通俗易懂的话有所启迪吗？”

    赵总刚要说话，李炎抬起手冲他摆了摆笑着说道：“我知道您会把这句话无限的引申，但是我的理解很简单。那就是要让租金回报率回归到正常的水平。国家既然打算出手把过高的房价压下来了，大家这时候去进场？这就好像国家通过官媒提示股价已经近乎于疯狂了，社保基金已经离场了，养老金已经撤退完毕了，银行的理财资金已经和资本市场挥手说再见了，而你们……冲了进去。”

    李炎说的话有些让在场的众人感觉扎心，但不得不说李炎说的没毛病。高房价的成本其实很简单，一块是土地成本和税金。这些其实都被地方给拿走了，毕竟地价越高房地产的税也就越高，而高层拿走的这一块逐渐在上涨，而且有些城市每年上涨的幅度更是非常的惊人。

    而第二块则是利息，这些都被银行给拿走了。毕竟房价上去了，银行的利息也就越来越多了。剔除利息之外银行还用各种金融产品变着花样的来分得更大的蛋糕。第三块才是利润，这些才是房地产开发商能拿得走的那部分。

    看着面前的众人，李炎

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